Ενότητα 5 – Τα ακίνητα

Τα ακίνητα διακρίνονται σε τρείς βασικές κατηγορίες χρήσεων :  

• Πρώτη κατηγορία είναι τα Αστικά ακίνητα, δηλαδή τα προοριζόμενα για διαμονή ανθρώπων, που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης ή οικισμού ή εντός οικιστικής ζώνης.
• Δεύτερη κατηγορία είναι τα Αγροτικά ακίνητα, που προορίζονται για καλλιέργεια και γεωργική εκμετάλλευση, βρισκόμενα σε εκτός σχεδίου περιοχές.
• Τρίτη κατηγορία είναι τα Δασικά ακίνητα, που βρίσκονται σε δασική έκταση ή μέσα σε δάσος.

Τα ακίνητα ανάλογα με τη χρήση των κτιρίων που βρίσκονται επί της γης διακρίνονται σε ακίνητα για : 

• Οικιστική χρήση, δηλαδή αυτά που προορίζονται για διαμονή ανθρώπων.
• Επαγγελματική χρήση, δηλαδή γραφεία, καταστήματα, αποθήκες.
• Μικτή χρήση, δηλαδή επαγγελματική και οικιστική χρήση.
• Ακίνητα Ειδικής δραστηριότητας, όπως για παράδειγμα νοσοκομεία, σχολεία, ξενοδοχεία, κτλ.

Θα μπορούσαμε να διαχωρίσουμε τα ακίνητα και με γνώμονα την οικονομική τους δυνατότητα σε: 

• Επενδυτικά, δηλαδή ακίνητα που είναι ιδιόκτητα ή κατέχονται με χρηματοδοτική μίσθωση και προορίζονται είτε για εκμίσθωση, είτε για αποκόμιση οφέλους από αύξηση της αξίας τους, είτε και για τα δύο, αλλά όχι για ιδιόχρηση ή πώληση.
• Ιδιοχρησίας, δηλαδή ακίνητα κατεχόμενα από τον ιδιοκτήτη ή τον μισθωτή βάσει χρηματοδοτικής μίσθωσης, τα οποία χρησιμοποιούνται για κατοίκηση ή στην παραγωγή αγαθών ή την παροχή υπηρεσιών ή για διοικητικούς σκοπούς.
• Αναπτυξιακά, δηλαδή ακίνητα που έχουν σαν σκοπό την ανάπτυξη.

Τέλος οι εκτάσεις γης, υπό την ευρεία χωρική τους έννοια, διακρίνονται στις εκτάσεις:

• Εντός σχεδίου, που ονομάζονται οικόπεδα.
• Εκτός σχεδίου, που ονομάζονται αγροτεμάχια ή δασοτεμάχια.

Η Ιδιαιτερότητα στη Φυσιογνωμία των Ελληνικών Ακινήτων

Η Ελλάδα είναι μια ιδιαίτερη χώρα και η ιδιαιτερότητα αυτή επιδρά και στην αγορά των ακινήτων της. Το ελληνικό οικογενειακό status χαρακτηρίζεται από την ακίνητη περιουσία του, ενώ σημαντικό χαρακτηριστικό είναι η προσπάθεια της ελληνικής οικογένειας να διατηρήσει την καλής της θέση στη κοινωνία, μέσα από τη διατήρηση και αύξηση των ακίνητων περιουσιακών της στοιχείων. Ένα ακόμα στοιχείο που χαρακτηρίζει την ελληνική κοινωνία είναι η μικροιδιοκτησία. Ο Έλληνας προτιμά τη διαμονή σε ένα μικρό ιδιόκτητο σπίτι παρά την ενοικίαση ενός μεγάλου, γεγονός που ενδυναμώνει την ιδιαιτερότητα αυτή. Επιπρόσθετα θα πρέπει να γίνει αναφορά στο ανένταχτο πνεύμα του Έλληνα, που τον οδηγεί σε παραβατική συμπεριφορά, όσο αφορά υπερβάσεις της δόμησης του ακινήτου του, άρνηση παραχώρησης σε κοινή χρήση του προς ρυμοτόμηση τμήματος της ιδιοκτησίας του, μη συμμόρφωσης με τους πολεοδομικούς κανόνες που έχει θεσπίσει η πολιτεία καθώς και το γεγονός ότι δύσκολα απευθύνεται σε ειδικούς (μεσίτες, εκτιμητές) για την ορθή εκτίμηση και προώθηση του προς πώληση ακινήτου του.

Παράμετροι που Επηρεάζουν τις Τιμές Ακινήτων.

Οι παράμετροι που επηρεάζουν κυρίως τις τιμές των ακινήτων είναι:

• Τα δομικά χαρακτηριστικά τους, τα οποία περιλαμβάνουν τα στοιχεία που τα χαρακτηρίζουν άμεσα (αριθμό δωματίων, ηλικία, τζάκι, παρκινγκ, κλπ),
• Η προσβασιμότητα σε αυτά (ευκολία στην πρόσβαση υπηρεσιών)
• Τα περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά της γειτονιάς τους.

Η ποιότητα της γειτονιάς που περιβάλλει μια κατοικία, έχει σχέση με το μέσο εισόδημα ή το ποσοστό ανεργίας. Στην αγορά ενός ακινήτου συνεκτιμώνται μεταβλητές όπως είναι η θέα, που αποτελεί αισθητικό πλεονέκτημα έχοντας σημαντική θετική επιρροή στις τιμές των κατοικιών πόλης από 1% έως και 147% για θέα σε θάλασσα.

Τα αστικά πάρκα είναι χώροι με θετική επιρροή στις τιμές γειτνιαζόντων σε αυτά κατοικιών, ενώ η ένταση της επίδρασης του αστικού πρασίνου αυξάνεται σε περιοχές κοντά στο εμπορικό κέντρο και εξασθενεί όσο η απόσταση από αυτό μεγαλώνει.

Η αλληλεπίδραση του υδάτινου στοιχείου με το πράσινο εκτινάσσει την τιμή του ακινήτου.

Η άμεση προσβασιμότητα σε διάφορες άλλες υπηρεσίες, όπως για παράδειγμα ένα εμπορικό κέντρο ή ένα σχολείο, είναι καθοριστικός παράγοντας στη διαμόρφωση των αξιών κατοικίας. Η γειτνίαση με ναό έχει αμφίρροπη επίδραση στην τιμή του ακινήτου, καθώς ρόλο μπορεί να παίξει η αρχιτεκτονική του οικοδομήματος και ο περιβάλλον χώρος αυτού ή ακόμα και η ηλικία των κατοίκων του ακινήτου.

Οι παράμετροι θα μπορούσαν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο κατηγορίες, τις γενικές και τις ειδικές .

Συνοπτικά οι γενικές παράμετροι επίδρασης είναι :

• Η θέση, δηλαδή τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα της περιοχής (ιστορικά, πολεοδομικά, γεωμορφολογικά, περιβαλλοντικά).
• Το κοινωνικοοικονομικό επίπεδο της περιοχής (κοινωνικές δομές και κοινωνική διαστρωμάτωση, σύνθεση πληθυσμού).
• Ο πολεοδομικός σχεδιασμός ο οποίος καθορίζει τους κοινόχρηστους χώρους, τα πλάτη οδών και πεζοδρομίων, το εάν υπάρχουν ή όχι προκήπια, τις χρήσεις, την εμπορικότητα, το μέγεθος και το σχήμα των οικοδομικών τετραγώνων, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτισμάτων.
• Η οικιστική πυκνότητα, καθώς υψηλές πυκνότητες οδηγούν σε έντονη συμφόρηση.
• Τα δίκτυα μεταφορών, καθώς εύκολη προσβασιμότητα σε μία περιοχή με τη χρήση της δημόσιας συγκοινωνίας, συνεπάγεται μεγαλύτερη αξία ιδιοκτησίας.
• Ο συντελεστής εμπορικότητας, δηλαδή η απόσταση από σημεία που συγκεντρώνονται οι υπηρεσίες για την εξυπηρέτηση των πολιτών.
• Η περιβαλλοντική επιβάρυνση στη ποιότητα ζωής.
• Το αστικό πράσινο.

Οι ειδικές παράμετροι επίδρασης είναι : 

1. Το μέγεθος, που είναι μια ιδιαίτερη παράμετρος επίδρασης, καθώς τα μικρότερα από το σύνηθες μέγεθος ακίνητα λαμβάνουν ένα θετικό συντελεστή που αυξάνει την τιμή τους ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στην περίπτωση των μεγαλύτερων ακινήτων ο συντελεστής μεγέθους είναι αρνητικός και μπορεί να έχει ιδιαίτερα υψηλό βάρος επί της τελικής διαμόρφωσης της τιμής (Καρανικόλας, 2010).
2. Η παλαιότητα του κτίσματος, με αρνητική συσχέτιση.
3. Ο όροφος, με θετική επίδραση.
4. Αποθήκη, με θετική επίδραση
5. Η ποιότητα κατασκευής της οικοδομής.
6. Η κατάσταση του ακινήτου (βαθμός συντήρησης).
7. Η ποιότητα υλικών κατασκευής, κυρίως στις νεόδμητες οικοδομές.
8. Το είδος θέρμανσης που διαθέτει (ατομική ή κεντρική θέρμανση, πετρέλαιο, φυσικό αέριο, ή ηλεκτρικά σώματα, τζάκι, κλιματισμός).
9. Ο προσανατολισμός του, ο οποίος έχει άμεση σχέση με την ενεργειακή απόδοση και την θέα.
10. Η ύπαρξη θέσης στάθμευσης και αποθήκης.
11. Οι υφιστάμενες αυθαιρεσίες επί του ακίνητου.
12. Ασανσέρ, με θετική επίδραση.
13. Πισίνα, με θετική επίδραση.
14. Περιβάλλον χώρος της πολυκατοικίας.