Υπολογισμός Αξίας Οικοπέδου
- Ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα οικόπεδο με επιφάνεια 200 τ.μ. και πρόσοψη 9 μέτρα (αν διαιρέσουμε τα τετραγωνικά με την πρόσοψη το αποτέλεσμα μας δίνει το βάθος) άρα βάθος 22 περίπου μέτρα.
- Αυτό είναι ένα οικόπεδο μειονεκτικό λόγω μικρής πρόσοψης διότι αναγκαστικά θα πρέπει όποιος κατασκευάσει κτίριο σε αυτό το οικόπεδο να βγάλει διαμερίσματα εσωτερικά δηλαδή με πρόσοψη στο πίσω μέρος της πολυκατοικίας τα οποία έχουν μικρότερη αξία πώλησης και πουλιούνται δυσκολότερα ή εναλλακτικά να βγάλει μεγάλα οροφοδιαμερίσματα που επίσης δεν είναι εμπορικά.
- Έστω ότι η περιοχή έχει συντελεστή 3 άρα το οικόπεδο κτίζει 200 Χ 3= 600 τ.μ.
- Στα οικόπεδα η τιμή του οικοπέδου εξαρτάται πιο πολύ από το πόσα τετραγωνικά κτίζει (δηλαδή τ.μ. του προκύπτουν από τον συντελεστή) παρά από το μέγεθος του οικοπέδου. Τον συντελεστή τον λέει πάνω στο τοπογραφικό του οικοπέδου . Υπάρχει ένα πινακάκι με τίτλο όροι δόμησης. Αν δεν υπάρχει αυτό υπάρχει πιθανότητα το οικόπεδο να είναι εκτός σχεδίου,
- Τα οικόπεδα που προορίζονται για κατασκευαστές πρέπει να κτίζουν πάνω από 400τμ περίπου για να είναι ελκυστικά για αυτούς. Αυτός είναι ένας γενικός κανόνας που έχει εξαιρέσεις ειδικά σε περιοχές εμπορικές με μικρό συντελεστή και μικρά οικόπεδα. Μια τέτοια περιοχή είναι ο Γέρακας που πολλές γειτονιές του έχουν μικρά οικόπεδα μέχρι 300τμ τα περισσότερα και συντελεστή δόμησης 0,6 ή 0,8.
- Πρέπει πρώτα να μάθουμε αν δεν ξέρουμε την τιμή ανά τετραγωνικό του καινούργιου διαμερίσματος που πουλάει η περιοχή. Αν υποθέσουμε ότι η περιοχή πουλάει 4000€ το τ.μ. όμως εμείς έχουμε το μειονέκτημα των πίσω διαμερισμάτων έτσι θα υπολογίσουμε τη μέση τιμή ανά τ.μ. στα 3800€ το τ.μ.
- Το κατασκευαστικό κόστος είναι από 1500€ όταν είναι εργολάβος οικοδομών όταν μιλάμε για εταιρεία και για κατασκευή lux τότε το κόστος φεύγει πάνω από 1900€ το τ.μ.
- Το μικτό κατασκευαστικό κέρδος είναι 35% και λέμε μικτό γιατί σε αυτό περιλαμβάνονται οι φόροι που θα πληρώσει η κατασκευαστική εταιρεία που είναι το ελάχιστο 22% άρα το ¼ περίπου του μικτού κέρδους είναι ο φόρος επίσης μέσα στο μικτό κέρδος περιλαμβάνονται όλα τα έξοδα της εταιρείας.
Η εξίσωση έχει ως εξής:
κατασκευαστικό κόστος είναι 1600€ (πραγματική τιμή)
Κόστος Τ.Μ. του συντελεστή ?
Μικτό Κέρδος κατασκευαστή 35%
Σύνολο 3800€
Ακολουθούμε τον τύπο:
3800€ Χ 100 : 135 = 2814€
έτσι θα βγάλουμε το κόστος της οικοδομής χωρίς το κέρδος του κατασκευαστή όπου στη θέση του 3800€ βάζουμε την εκάστοτε τιμή ανά τετραγωνικό στο δικό μας παράδειγμα μας δίνει αποτέλεσμα 2814€ αυτό είναι το συνολικό κόστος κατασκευής αν αφαιρέσουμε τα 1600€ κόστος κατασκευής βλέπουμε που μπορεί να φτάσει το τετραγωνικό του συντελεστή
2814€ – 1600€= 1214€.
Άρα στο παράδειγμά μας το οικόπεδο έχει μέγιστη τιμή
600 τ.μ. Χ 1214€= 728.400€
* Το κατασκευαστικό κόστος το έχουν εκτοξεύσει η ανατίμηση στα υλικά η υποχρέωση για ενεργειακή τάξη Α και η υποχρέωση να υπάρχει θέση στάθμευσης για κάθε διαμέρισμα και τώρα βάζουν υποχρεωτικά φορτιστές που ανεβάζουν ακόμα λίγο το κόστος.
Απόκομμά σχετικού άρθρου
Η φόρτιση των οχημάτων δεν θα γίνεται μόνο σε δημόσια σημεία φόρτισης αλλά και στα πάρκινγκ των πολυκατοικιών. Σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου, στα νέα κτίρια (δηλαδή όσα θα κατασκευαστούν με οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν μετά το Μάρτιο του 2021) θα εγκαθίστανται υποχρεωτικά υποδομή (καλωδιώσεις κλπ.) για εγκατάσταση φορτιστών στις θέσεις στάθμευσης. Στα κτίρια κατοικιών με περισσότερες από δέκα θέσεις στάθμευσης, η υποδομή θα κατασκευάζεται με την προοπτική να εγκατασταθούν φορτιστές σε όλες τις θέσεις στάθμευσης. Στα κτίρια μικτής χρήσης με περισσότερες από δέκα θέσεις στάθμευσης, η πρόβλεψη (που απορρέει και από την κοινοτική νομοθεσία) είναι για ένα φορτιστή ανά πέντε θέσεις στάθμευσης.
Οικόπεδα
Επιφάνεια Οικοπέδου
Η επιφάνεια είναι το μέγεθος του οικοπέδου που ορίζετε από το γινόμενο της πρόσοψης με το βάθος του οικοπέδου. Η μονάδα μέτρησης είναι το τετραγωνικό μέτρο και το στρέμμα το οποίο είναι 1000 τετραγωνικά μέτρα. Συντομογραφία του τετραγωνικού μέτρου είναι το τ.μ.
Πρόσοψη Οικοπέδου
Ως πρόσοψη ορίζεται η πλευρά του οικοπέδου που εφάπτετε του δρόμου
Εντός Σχεδίου
Το οικόπεδο το οποίο βρίσκετε εντός σχεδίου πόλεως και μπορεί να οικοδομηθεί νόμιμα λέγεται και άρτιο και οικοδομήσιμο. Υπάρχουν εξαιρέσεις σπάνιες κυρίως σε πολύ μικρά οικόπεδα τα οποία δεν μπορούν να ανοικοδομηθούν γιατί δεν καλύπτουν τις βασικές προυποθέσεις και ονομάζονται μη άρτια. Άρα ένα οικόπεδο μπορεί να είναι εντός σχεδίου αλλά να είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο.
Εκτός Σχεδίου
Στα εκτός σχεδίου ο βασικός κανόνας είναι ότι δεν κτίζουμε και τις εκτάσεις δεν τις ονομάζουμε οικόπεδα αλλά αγροτεμάχια. Η εξαίρεση εδώ είναι ότι κτίζουμε στα αγροτεμάχια που είναι πάνω από 4 στρέματα (4.000 τ.μ.).
Εντός Ζώνης
Στα εντός ζώνης αγροτεμάχια κτίζουμε με ειδικούς όρους. Σε έκταση εκτός οικισμού αλλά εντός περιμ. ζώνης από οικισμό.
θεωρείται εκτός σχεδίου και εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκλισση. Όντως απαιτείται ελάχιστη έκταση 2000 τμ και οικοδομεί 200 τμ. Ωστόσο σε καμία περίπτωση η οικοδομήσιμη επιφάνεια δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 200 τμ. Το πιο σημαντικό πάντως είναι ότι το γήπεδο πρέπει να προϋφίσταται του ’77.
Εντός Οικισμού
Στα εντός οικισμού κτίζουμε με ειδικούς όρους
Συντελεστής Δόμησης
Συντελεστής Δόμησης είναι ο αριθμός ο οποίος πολλαπλασιάζετε με την επιφάνεια του οικοπέδου και δίνει την συνολική επιφάνεια όλων των κτιρίων σε όλους τους ορόφους που θα ανεγερθούν στο οικόπεδο, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Παράδειγμα 1o:
Επιφάνεια οικοπέδου σε βιομηχανική περιοχή 185μ2 Συντελεστής Δόμησης 0,80 Άρα συνολική επιφανεια όλων των κτιρίων σε όλους τους ορόφους 185 τ.μ χ 0,80 του συντελεστή = 148 μ2
Παράδειγμα 2o:
Επιφάνεια οικοπέδου σε εμπορική περιοχή 185 μ2 Συντελεστής Δόμησης 1,60 Άρα συνολική επιφάνεια όλων των κτιρίων σε όλους τους ορόφους 185 χ 1,60 = 296 μ2
Συντελεστής Κάλυψης
Είναι ο συντελεστής ο οποίος ορίζει το επιτρεπόμενο όριο κάλυψης ενός οικοπέδου με κτίσμα. Πρόκειται για συντελεστή καθοριζόμενο από την Πολιτεία, ό οποίος πολλαπλασιαζόμενος με το εμβαδόν του εκάστοτε γεωτεμαχίου μας δίνει την μέγιστη επιφάνεια κάλυψης του γεωτεμαχίου από το κτίσμα
Παράδειγμα:
- Σε ένα οικόπεδο 500m2
- με Σ.Κ. = 70%
- το κτίσμα που θα ανεγερθεί δεν θα επιτρέπεται να καλύψει επιφάνεια οικοπέδου άνω των
350m2 (500m2 X 70%).
Οικοδομική Γραμμη
Οικοδομική γραμμή ή γραμμή δόμησης είναι το όριο οικοδομικού τετραγώνου που ορίζεται από το ρυμοτομικό σχέδιο προς την πλευρά του κοινόχρηστου χώρου, έως το οποίο επιτρέπεται η δόμηση.
Οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.)
είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους.